• 2020年齊齊哈爾哪個區最繁華發展前景好,買房潛力最大

    2020-09-19 13:41:25 來源:現代語文網

    房價的走勢,對于老百姓來講真是一個歷史性的難題,就像跟酒蒙子喝酒,當你已經喝吐以為結束的時候,他還在讓服務員上酒!

    2018年的時候,曾積極的了解過錦湖純水岸的二手房,當時大概的價格是10000/平米左右。純水岸,對于齊齊哈爾人來說應該都比較了解,在齊齊哈爾市區,價格上應該沒有比它更貴、物業管理上應該沒有比它更好、學區方面應該沒有比它更具價值潛力的房產了吧?在當時1萬一米的價格,有些猶豫,齊齊哈爾幾線城市?經濟環境幾何?即使是較熱的28中學區,可高達1萬的價格是不是已經到天花板了?2020年齊齊哈爾哪個區最繁華發展前景好,買房潛力最大

    然而就在猶豫的兩年里,房價并沒有猶豫,兩年后的現在,因為受義務教育階段學區政策影響,再次留意才發現,純水岸的二手房價格已經是12000/平米左右了!要知道,純水岸大概是2009年08月的樓盤啊,房價就是這樣,倔強、任性!

    與兩年前一樣,我還是認為一萬二一米的房價,在齊齊哈爾來說已經夠的上天花板了,再考慮今年的疫情和國內國際的經濟大環境等客觀因素,以及參考,近年來,人口機械增長數量、常住人口增速、城市人口凈遷移量等數據,很難對房價產生信心。然而,再對附近其他樓盤進行了解之后,再次讓人崩潰。

    當然,了解的多數都是學區房,而且是離學校比較近的位置的。幾天下來,深深受挫,感覺我又錯了,更有些許疑惑,些許無奈。跟大家嘮嘮,一起分析分析,齊齊哈爾這樣N線城市的房價到底還會漲多久?

    幾個新樓盤分別是28中學區附近的紫宸原著、34中學區附近的熙府桃園,以及更遠一點的鑫豪金玉府、云起溪上,舊樓盤是28中學區周邊的錦湖恬水園金榜苑等。

    下面逐一分析一下

    [紫宸原著]28中學區且在附近的目前唯一新樓盤,就是紫宸原著,只有一棟樓,3個單元,環湖,在曼哈頓后面,在下圖圓圈內位置

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    期房,大概在2021年末能交,現在已經動工,去實地看過兩次了,售樓處工作人員表示價格可能會在8000左右(選房每層加價50,咱對房地產也不懂,反正最后你選好了,買的價格就大概得到9000左右了)。7月30日已經認籌。
    客觀的說,廣廈的紫宸原著,這位置是獨一無二的,在28中附近,已經沒有地方再蓋樓了,而且,還是在湖邊兒,占了環湖和28中學區這兩大優勢。ㄔ蹧]收開發商的錢,完全是購房者的角度,客觀評價)但是,這周邊的樓盤已經很密集了,這一片兒地方比較擁擠、局促,現在在上下班和上下學的時間,這附近已經擁堵不堪,停車和交通是這個樓盤無法忽視的大問題(有地下停車場,車位數量有限,價格大概20多萬)。而且,這個樓盤,房源都是面積在50~90的中小戶型,分攤面積不小,筆者手動計算,建筑面積89米的實際套內面積剛剛能達到60多一點,50多米的更不用說了。還有一點,因為實地去看過,前面的曼哈頓水岸公館層高20多層,紫宸與其之間只有一路之隔,實際情況是如果樓層矮了采光方面可能會受到很大影響,而紫宸偏偏是17層的小高層。
    [錦湖名苑恬水園]老舊樓盤,這是舊樓盤了,但是價格上一點看不出舊,基本接近10000一米!16年的時候大概價格是8千多一米。這幾年,一直是在漲!去實地看過幾套房子,80多米的買價已經達到80多萬了。小區環境和物業管理的確挺好的,而且離28中和實驗中學都很近。就是樓比較老舊和這價格是不是有點太高了?要是過10000的價格,考慮錦湖純水岸性價比是不是更好一些?
    [鑫豪金玉府]金玉府有兩期,一期大概也是2021年末交,在8月8日認籌,(據公開報道629組房源當日就已售空,9日公開報道數據已認籌821套)。也去實地看過,已經開工,樓盤位置已經接近永安立交橋,整個樓盤的四周環境來看,二期的位置就處在永安立交橋的西側,南側是鐵道線再往南就是一片4s店,西側是一廠,只有北側與云起溪上隔道相望。學區目前并不能確定,這里,唯一吸引人的地方就是得房率和價格,但是當看到,8日和9日的認籌數據時也著實有些驚訝,齊齊哈爾人真的都這么有錢么,八百多套就售空了?!要知道金玉府一期一共也就一千套左右的數量,價格再便宜也7千一米啊,而且,學區并沒有多大優勢!搞不懂,真的搞不懂。

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    [云起溪上]在金玉府對面,分3期,價格與金玉府相當,東側與永安大街之間有兩棟老舊的獨樓,北側是安順電業小區,西側是一廠西門,南側與金玉府隔路相望。整體跟金玉府相似也是被包裹狀態。學區也不是太肯定。

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    [熙府桃園]售樓處的工作人員肯定的告訴小編,該樓盤是34中和青云小學學區,位置相比金玉府和云起溪上都要近,價格還沒最后確定,預測是7460一平米起,好位置樓盤預測是8000起,一層加價50-100,拿到手基本也得上9000一平米,目前還沒有認籌預售。大概也是2021年末交。
    除此之外,小編還看了,黃金海岸、中冶濱江半島、金馬隆源等新樓盤。最終目的也都是奔著龍沙區的34和建華區的28學區。然而,好學區的新樓盤總不是太可心,太多的樓盤也不想說了,看的樓盤越多越看不明白,越迷茫,大概的認知是,環湖江邊的樓盤貴一些,好學區的更貴些!

    建華區28中學區的樓盤(28附近的,遠的不算),不論新舊,價格在8000-12000之間,而且還在漲!

    龍沙區34中學區的樓盤,相對建華要低很多,最貴的也就是新盤,熙府桃園預估9000左右,舊樓5000-7000左右。臨湖臨江邊的樓盤,根據位置不同大概6000-8500左右

    算一下,要想解決一套合適的學區房基本要80、90萬左右,如果,想選擇各方面條件都滿意的就肯定要超過100萬了,現在的齊齊哈爾,100多萬一套的房子,以后還有多大出手空間了?什么樣的家庭會接盤?

    然而,從今年出臺的公積金相關政策,以及今年陸續十幾個新樓盤開盤的樓市行情,等各個方面來看,總體上,還是能嗅到刺激房地產行業的政策味道;诂F在的形勢下,為什么還要選擇房地產行業而不是其他行業?讓人不難想到,面對齊齊哈爾目前區域經濟結構產業結構等情況的現實,可能誰都無法不低頭!

    再回過頭看現在的價格,縱比齊齊哈爾房價還是在逐步上漲,這真有些看不懂,參看近年各省人口機械增長數量(見下圖1)以及近10年常住人口增速(見下圖2)

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    注意紅框內黑龍江省數據值

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    紅框內黑龍江省數據(紅色曲線對應紅色百分比數據為常住人口增速曲線,百分比負值,曲線可見東三省三個下行峰值……),藍色條形數據為2019年常駐人口數。

    以上人口數據,及齊齊哈爾目前的各產業布局和未來產業發展規劃來看,很難讓人從經濟等環境上對齊齊哈爾的房價產生足夠的信心。

    再對比一下,近幾年各線城市人口凈遷移量(見下圖3),齊齊哈爾不論是3線還是4線城市,人口凈遷移量從圖表中可判斷可能為大數據量負值。

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    綜上,從人口機械增長數量、近10年常住人口增速、城市人口凈遷移量等,這些能影響房價的重要宏觀數據,沒有一條能與齊齊哈爾目前房價相匹配!直白點說,人都在外流,新生人口增長緩慢,常住人口在減少,就是人越來越少了。ɑ诟鞣N因素本文沒有考慮收入的各項數據情況,但我肯定不相信,越來越少的剩余這部分人口會是那些高收入人群),那么到底是什么支撐了齊齊哈爾目前房價的自信呢?說實話,我很迷惑!

    當然,很多人為了下一代,在教育投資里最最重要的一項學區房的問題上,是無法逃避的,不能因為父母的失敗而再讓孩子在學區房上落后,砸鍋賣鐵也得扛下學區房!因為,這可能是普通家庭通過教育改變命運的最簡單最直接的手段,只要有錢就能解決的問題,可能都不是問題!問題是,你可能沒有錢!不論房價是漲還是降,你可能永遠都是買不起學區房的那批人。

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