• 2020年雞西二套房和三套房交易契稅是多少

    2020-09-19 14:14:55 來源:現代語文網

    在雞西最好的地段,

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    學區房還享受高端圈層的生活氛圍。

    然后把房子登記在我兒子名下

    以后也不需要過戶等稅費

    等我兒子結婚也是婚前財產

    為啥都想把房子放到孩子名下?

    1.規避稅費。將房子直接登記在未成年子女名下,相比贈予、繼承等既省錢又方便,能省下不少稅費,還不用擔心將來會征收遺產稅。

    2.規避家庭資不抵債風險。為自己和孩子都留條后路。有些家長從事商業經營活動,在經營良好時提前策劃,以孩子名義購置房產,如果面臨生意失敗等風險,還能給自己保留一部分東山再起的資本,為自己和孩子都留條后路。

    3.從保護子女權益出發。夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓,誰也不愿在財產上吃虧,此時有些夫妻會共同出于對子女的愛護,協商將房產登記在子女名下。

    4.提前為孩子準備婚前財產。不用擔心其婚后被配偶分割。

    其實這樣做存在各種風險、隱患

    房子登記在孩子名下的6大隱患,一定要看看!

    這些風險你必須知道!

    01、買房不能貸款。

    如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人一人,則該房屋買賣不能申請銀行貸款,只能一次性付清房款。

    02、孩子獨立買房時可能多付首付。

    如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那么孩子成年后購買首套房時,按照政策首付三成,并可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年后可獨立購買1套住房。

    03、父母不能隨意處置房屋,確需處置時手續麻煩。

    父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。如要出售,必須是有利于未成年人的利益,比如其出現重大疾病需要錢來治療或生活學習需要等。還須提供監護人簽名保證其具有監護人資格和出售房產是為了未成年人利益的保證書,保證書須經公證處公證。另外,父母出售房產所得款項應全部用于撫養未成年人。否則,日后孩子一旦提出異議,認為父母侵犯其合法權益,父母還要承擔賠償責任。

    04、父母離婚時易出糾紛。

    如果夫妻離婚,以未成年孩子名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割,那么該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住,可能會由此引發撫養權爭奪局面。

    05、父母想再收回房屋困難,且無法控制子女成年后擅自處分房產。

    如果子女成年后不履行贍養父母的義務,父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。實踐中已有子女成年后將房屋出賣,不讓其父母居住的情況發生。之前在一起離婚案件中:張先生未成年時,其父母即以其名義購置了房產,張先生成年成家后瞞著父母將房產加上了妻子的名字,當其婚姻觸礁離婚時,妻子根據約定分得了50%的產權,張先生的父母為此深受打擊,悔不當初。

    06、孩子如婚后發生意外,配偶有權繼承婚前財產。

    如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房產,孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。

    房產登記在子女名下,如何規避風險?

    一是可以作公證

    約定子女未成年時和父母共有的房產,在父母生前,權益屬于父母所有。這種辦法可以同時讓孩子擁有房產,又不至于在遇到意外情況時被作為遺產分割。

    二是進行房產份額變更

    直接到房產交易中心做房產份額變更,減少子女名下的房產份額,最少可變更為1%。這種方法主要是應對房產稅,即使子女成年后以自己的名義所購房產超標,需要征收房產稅時,至少和父母共有的房產部分,計稅量將極其有限。

    三是從房產證上去名

    這個辦法比較簡單粗暴,但是可以說也是最實用的辦法。增減產權共有人,等同于買賣,即把一半產權份額轉讓給你,繳納稅費按照這個份額來交就可以。

    房產證上減子女名字,視為買賣,要收取契稅。去掉名字類似于份額轉讓,流程和正常的房屋交易類似,只需繳納所占份額的契稅,從1%至3%不等。去當地交易中心過戶,產證上面所有的共有人都帶好身份證件辦理即可。

    當然你也可以以贈與的方式去名,但同樣要交手續費、登記費、契稅等一系列費用。

    8月11日,中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過了《中華人民共和國契稅法》,該法自2021年9月1日起施行。

    契稅是什么:

    在所有稅收中,契稅是種很特別的稅。契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收。在中國境內取得土地、房屋權屬的企業和個人,應當依法繳納契稅。

    劃重點:

    1、契稅稅率為百分之三至百分之五。

    當下的房產契稅稅率為1%到3%:首套房90㎡以下的按1%的稅率征收,90㎡以上的按1.5%;2%;二套按3%,3套及以上按4%。

    2、新增部分免征契稅政策,并明確部分減稅情況的具體范圍:

    (1)居民住房需求保障、企業改制重組、災后重建等情形可以免征或者減征契稅;

    (2)婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬,免征契稅;

    (3)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬,免征契稅。

    3、房屋交易按合同成交價格、房屋互換按互換房屋差額、房屋贈與按市場價格征收;

    4、本法自2021年9月1日起全國施行,同時廢止1997年7月7日國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》;

    契稅上調,買房成本要增加?

    其中最受公眾關注的是第三條:契稅稅率為百分之三至百分之五。

    基于目前1%-2%的實際稅率,有自媒體將新契稅法第三條的規定,解讀為契稅稅率上調,可能引發購房成本上升,公眾也紛紛表達了“契稅上調”的憂慮。

    但事實真的如此嗎?

    據21世紀經濟報道分析,1997年出臺的《中華人民共和國契稅暫行條例》規定,契稅稅率為3%~5%,具體稅率由各地自行決定。

    從具體條文看,契稅征收從暫行條例升級到法律層面,契稅稅率幅度保持了一致,仍為3%~5%。

    也就是說,國家的契稅契稅一直規定的就是3-5%。

    多年來,房地產交易一直享受契稅減免政策。在房地產市場調控中,契稅減免也是調控的一項常規工具。

    最近的一次房地產契稅稅率調整是在2016年,財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部《關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)規定,對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

    其中,北上廣深四個一線城市享受的優惠力度相對較小,這四城的二套房交易契稅稅率最高達到3%。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,根據契稅法規定,契稅的具體適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出,報同級人民代表大會常務委員會決定,并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。因此,并不意味著2021年9月1日之后房地產交易的契稅會上升。

    綜上所述,整體來說,這次契稅法,內容上其實都是以前有過的內容。

    此番調整,影響幾何?

    但契稅法的通過,仍對市場預期造成了一定的影響。

    比如,個別房地產經紀人和銷售人員將契稅法出臺之前的這段時間視為“窗口期”,并借此機會慫恿購房者加快交易。

    中原地產首席分析師張大偉分析認為,房地產市場“杯弓蛇影”,政策變化容易引起過度反應。但契稅法的通過,本質上并未改變當前的契稅政策,其影響很快就會趨于平穩。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,這標志著契稅領域的法規從過去的暫行條例上升為法律,對于后續規范和指導住房等交易有更強的約束性。但從今年的政策基調來看,更多強調的是“契稅補貼”,因此,短期內房地產交易的契稅稅率不會提高。

    他表示,住房交易領域中三個最重要的稅費項目為:契稅、增值稅和個稅。在契稅法通過后,目前只有增值稅尚停留在暫行條例層面。鑒于增值稅法的征求意見稿已經公布,因此,下一步有可能獲得通過的是增值稅的立法。

    他認為,站在房地產稅改革的角度來看,各項房地產相關稅種立法的推進,是房地產業稅費改革的重要內容。提高持有環節稅收、減少交易環節稅收,是各界公認的改革大方向。從這個意義上說,作為交易環節的契稅,仍將在一定時間內享受優惠政策。

    其實,早在去年年底契稅法草案審議時,就有專家學者指出,購房人對契稅實際適用稅率高度關注、非常熟悉。契稅法草案將稅率幅度確定為3%-5%,可能會產生提高個人住房契稅具體適用稅率的誤讀。

    還有專家建議,目前是把3%-5%規定為稅率,再通過稅收優惠減免操作減到1%。但按照稅收法定的原則,稅率幅度最好還是由法律規定,所以建議還是把稅率改為1%-5%,干脆幅度放大一些,而不要規定3%-5%,一下子又減到1%。

    值得注意的是,按契稅暫行條例第六條,以下情形減征或者免征契稅:

    這次增加了幾項:

    但實際上,夫妻過戶之前也是可以免征契稅的,只不過不是寫在契稅條例里。而是另有通知規定,這次就統一寫在契稅法里面了。

    另外,繼承人是分兩種情況的,法定繼承人以前也是免征契稅的,只有非法定繼承人才要征契稅。

    所以實際上,這次契稅法新增加的這幾點,以前在別的條例中就有規定了。整體來說,這次契稅法,都是以前有過的內容。

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